Strategia inwestycyjna na rynku magazynowym a kształtowanie kluczowych stref logistycznych w Polsce
Rynek magazynowy w Polsce w 2026 roku znajduje się w fazie dojrzałego, lecz w dalszym ciągu dynamicznego rozwoju. O przewadze konkurencyjnej nie decyduje już wyłącznie skala projektów, lecz także strategia inwestycyjna, dostęp do kapitału, jakość lokalizacji oraz zdolność do szybkiej adaptacji do zmieniających się warunków rynkowych. W tym kontekście szczególnego znaczenia nabierają duże transakcje deweloperskie w sektorze magazynowym, które realnie wpływają na układ sił w poszczególnych strefach logistycznych.
Artykuł opiera się na danych rynkowych, analizach instytucjonalnych oraz doświadczeniu inwestycyjnym firmy Hillwood w kluczowych strefach logistycznych w Polsce.
Spis treści
Polska jako logistyczne serce Europy
Dlaczego Polska umacnia pozycję kluczowego hubu magazynowego?
Stabilne rynki logistyczne jako fundament strategii inwestycyjnej
Rynki dojrzałe czy wschodzące – gdzie leży realna wartość inwestycyjna?
Duże transakcje deweloperskie jako katalizator zmian rynkowych
Jak przejęcia dużych portfeli wpływają na mapę stref magazynowych w Polsce?
Własny kapitał jako przewaga operacyjna i decyzyjna
Greenfield i brownfield – dwa kierunki rozwoju rynku magazynowego
Zarządzanie aktywami i strategia średnioterminowa
Czy e-commerce pozostaje głównym motorem popytu na powierzchnie magazynowe?
Wnioski strategiczne dla rynku i inwestorów
FAQ – co warto wiedzieć?
Bibliografia
Polska jako logistyczne serce Europy
Polska od kilku lat systematycznie umacnia swoją pozycję jako jeden z najważniejszych rynków magazynowych w Europie. Centralne położenie kraju, umożliwiające obsługę rynków Europy Zachodniej, Środkowej i Północnej, w połączeniu z rozbudową infrastruktury drogowej, stworzyło solidne fundamenty dla rozwoju nowoczesnej logistyki. Rozwój infrastruktury transportowej i logistycznej znajduje bezpośrednie odzwierciedlenie w realizowanych projektach, takich jak nowoczesne obiekty logistyczne Hillwood w Polsce, zlokalizowane w kluczowych lokalizacjach w kraju.
Analizując strefy logistyczne w Polsce na mapie rynku można wyraźnie zaobserwować koncentrację nowej podaży i popytu w regionach o najwyższej dostępności komunikacyjnej. Zgodnie z danymi rynkowymi publikowanymi na portalach branżowych, Polska należy dziś do liderów regionu pod względem wolumenu nowoczesnej powierzchni magazynowej oraz aktywności najemców [1].
Dlaczego Polska umacnia pozycję kluczowego hubu magazynowego?
Pandemia COVID-19 oraz zaburzenia w globalnych łańcuchach dostaw przyspieszyły procesy nearshoringu i skracania łańcuchów logistycznych. Wiele firm zdecydowało się na przenoszenie centrów dystrybucyjnych bliżej rynków zbytu, co wzmocniło znaczenie Polski jako regionalnego zaplecza logistycznego.
Dodatkowym czynnikiem pozostaje stabilny rozwój sektora produkcji i logistyki. Rośnie rola logistyki w strukturze gospodarki, co bezpośrednio przekłada się na trwały popyt na powierzchnie magazynowe. Potwierdzają to również dane dotyczące struktury podaży i popytu w I kwartale 2025 roku [2].
Stabilne rynki logistyczne jako fundament strategii inwestycyjnej
Strategia Hillwood koncentruje się na rynkach stabilnych, charakteryzujących się rozwiniętą infrastrukturą, obecnością międzynarodowych najemców oraz przewidywalnym popytem. Kluczowe strefy magazynowe w Polsce można zestawić w następujący sposób:
| Region logistyczny | Kluczowe atuty lokalizacji | Znaczenie dla rynku magazynowego |
| Warszawa i okolice | Bliskość największego rynku konsumenckiego, dostęp do kadry, infrastruktura drogowa | Najwyższy popyt na magazyny miejskie i last-mile |
| Łódź i Polska Centralna | Centralne położenie, skrzyżowanie głównych korytarzy transportowych | Hub dystrybucyjny dla rynku krajowego i regionalnego |
| Górny Śląsk (Tychy, Bieruń) | Zaplecze przemysłowe, bliskość granic, SSE Katowicka | Silna baza produkcyjno-logistyczna i wysoka chłonność rynku |
| Dolny Śląsk (Wrocław) i Wielkopolska (Poznań) | Połączenia z Niemcami i Czechami, rozwój e-commerce | Atrakcyjny rynek dla logistyki międzynarodowej |
Wybór tych rynków wynika z ich wysokiej płynności, dojrzałości infrastrukturalnej oraz zdolności do przyciągania dużych, długoterminowych najemców, co bezpośrednio przekłada się na stabilność inwestycji. To właśnie dlatego wymienione regiony tworzą trzon rynku magazynowego w Polsce w 2025 roku i generują największą aktywność inwestycyjną [3].
Potwierdzeniem tej strategii jest portfel nieruchomości magazynowych Hillwood, obejmujący projekty zlokalizowane właśnie w najbardziej płynnych i dojrzałych regionach logistycznych w Polsce.
Rynki dojrzałe czy wschodzące – gdzie leży realna wartość inwestycyjna?
Inwestowanie w rynki wschodzące może oferować wyższy potencjał wzrostu, jednak wiąże się również z większym ryzykiem operacyjnym i komercjalizacyjnym. Dla porównania, dane dotyczące pustostanów pokazują, że to rynki dojrzałe cechują się większą odpornością na wahania koniunktury [4].
Z tego względu strategia inwestycyjna na rynku magazynowym w Polsce coraz częściej opiera się na koncentracji kapitału w lokalizacjach o ugruntowanej pozycji rynkowej. Takie podejście pozwala inwestorom ograniczać ryzyko, stabilizować przepływy operacyjne oraz budować wartość portfela w długim horyzoncie.
Duże transakcje deweloperskie jako katalizator zmian rynkowych
Duże transakcje deweloperskie w segmencie magazynów wpływają nie tylko na skalę działalności inwestorów, lecz także na atrakcyjność całych regionów logistycznych. Przykładowo przejęcie przez Hillwood portfela ponad 150 000 m² w Tychach i Bieruniu wzmacnia pozycję Górnego Śląska jako jednego z kluczowych hubów magazynowych w Polsce.
Region ten pozostaje jednym z najbardziej konkurencyjnych w kraju, między innymi dzięki rozwojowi infrastruktury oraz znaczeniu Katowickiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej, która odgrywa istotną rolę w rozwoju nowoczesnej logistyki [5].
Ponadto Hillwood rozszerzył swoje portfolio poprzez zakup projektów logistycznych we Wrocławiu i Gdańsku, wzmacniając swoją obecność w kluczowych lokalizacjach magazynowych w Polsce. Tego typu transakcje potwierdzają utrzymującą się atrakcyjność największych ośrodków regionalnych oraz rosnącą rolę nowoczesnych parków logistycznych w strukturze krajowego rynku.
Jak przejęcia dużych portfeli wpływają na mapę stref magazynowych w Polsce?
Przejęcia istniejących obiektów i ich modernizacja prowadzą do podnoszenia standardu technicznego oraz operacyjnego całych stref logistycznych. Wspomniane wcześniej nabycie parków logistycznych Hillwood w Tychach i Bieruniu wpisuje się w ten trend, zwiększając konkurencyjność regionu i jego atrakcyjność dla międzynarodowych najemców.
Takie transakcje mają również wymiar strukturalny – sprzyjają koncentracji nowoczesnej powierzchni w kluczowych lokalizacjach, porządkują układ rynku oraz przyciągają kolejne inwestycje towarzyszące, zarówno w infrastrukturę, jak i w usługi logistyczne.
Własny kapitał jako przewaga operacyjna i decyzyjna
Jednym z kluczowych elementów modelu Hillwood jest finansowanie inwestycji z własnego kapitału w oparciu o strategię inwestycyjną i model działania firmy. Dają one istotną przewagę operacyjną w dynamicznie zmieniającym się otoczeniu rynkowym. Takie podejście pozwala na:
- szybkie podejmowanie decyzji inwestycyjnych i skrócenie związanego z nimi procesu,
- elastyczne reagowanie na potrzeby rynku oraz indywidualne wymagania najemców,
- sprawne finalizowanie transakcji bez ryzyka opóźnień wynikających z procesów kredytowych,
- krótszy czas realizacji projektów i możliwość adaptacji obiektów już na wczesnym etapie inwestycji.
Dodatkowym wsparciem dla inwestycji logistycznych pozostają instrumenty publiczne, takie jak Polska Strefa Inwestycji, które zwiększają atrakcyjność wybranych lokalizacji oraz wspierają rozwój nowoczesnej infrastruktury magazynowej. Połączenie własnego kapitału z dostępem do mechanizmów wsparcia instytucjonalnego pozwala realizować projekty w sposób stabilny i przewidywalny, jednocześnie wzmacniając konkurencyjność inwestycji na tle rynku [6].
Greenfield i brownfield – dwa kierunki rozwoju rynku magazynowego
Rynek magazynowy w Polsce rozwija się zarówno poprzez inwestycje typu greenfield, realizowane wzdłuż głównych korytarzy transportowych, jak i brownfield, polegające na adaptacji istniejących obiektów poprzemysłowych – szczególnie w regionach o długiej tradycji przemysłowej. Obydwa modele inwestycyjne funkcjonują równolegle, odpowiadając na odmienne potrzeby najemców oraz uwarunkowania lokalizacyjne.
Ciekawostką jest fakt, że coraz większe znaczenie zyskuje model brownfield, który wygrywa z perspektywy środowiskowej i urbanistycznej – modernizacja istniejących obiektów, certyfikacja środowiskowa oraz efektywne zarządzanie aktywami zwiększają ich atrakcyjność rynkową.
Zarządzanie aktywami i strategia średnioterminowa
Hillwood działa zasadniczo jako inwestor średnioterminowy, utrzymując obiekty w portfelu przez kilka lat, co pozwala na konsekwentne budowanie ich wartości w czasie. Takie podejście sprzyja:
- wysokiej jakości zarządzania nieruchomościami i infrastrukturą techniczną,
- długofalowej, stabilnej współpracy z najemcami,
- bieżącemu dostosowywaniu obiektów do zmieniających się potrzeb rynku i użytkowników,
- utrzymaniu wysokich standardów operacyjnych i logistycznych.
Strategia średnioterminowa umożliwia również planowanie i realizację modernizacji, które podnoszą konkurencyjność obiektów oraz ich atrakcyjność na tle rynku. W praktyce przekłada się to na:
- stabilność relacji z najemcami i przewidywalność operacyjną,
- systematyczny wzrost wartości nieruchomości,
- większą odporność portfela na krótkoterminowe wahania koniunktury.
W efekcie takie podejście pozwala budować trwałą wartość portfela nieruchomości, opartą na jakości, stabilności i długofalowym zarządzaniu aktywami.
Czy e-commerce pozostaje głównym motorem popytu na powierzchnie magazynowe?
Rozwój e-commerce pozostaje jednym z kluczowych czynników napędzających rynek magazynowy w Polsce i w dalszym ciągu wpływa na strukturę popytu po stronie najemców. Dynamiczny wzrost sprzedaży internetowej zmienia modele dystrybucji, zwiększając zapotrzebowanie na nowoczesne, elastyczne powierzchnie logistyczne zdolne do obsługi rosnących wolumenów zamówień oraz coraz krótszych czasów dostaw. Trend ten dotyczy zarówno dużych centrów dystrybucyjnych, jak i obiektów zlokalizowanych bliżej aglomeracji miejskich.
Według raportów branżowych 93% internautów w Polsce dokonuje zakupów online, co bezpośrednio przekłada się na rosnący popyt na nowoczesne centra dystrybucyjne, w tym magazyny klasy A w Polsce Centralnej, które dzięki swojej lokalizacji umożliwiają efektywną obsługę rynku krajowego oraz międzynarodowego [7]. Więcej o aktywności firmy i realizowanych projektach dostępne jest w aktualnościach Hillwood Polska.
Wnioski strategiczne dla rynku i inwestorów
Rynek magazynowy w Polsce w 2026 roku i kolejnych latach będzie w coraz większym stopniu kształtowany przez inwestorów realizujących duże, przemyślane transakcje deweloperskie, oparte na własnym kapitale oraz koncentracji na stabilnych, dojrzałych lokalizacjach. W warunkach zmiennego otoczenia makroekonomicznego takie podejście pozwala ograniczać ryzyka inwestycyjne, skracać procesy decyzyjne i skuteczniej odpowiadać na realne potrzeby rynku.
Przykład Hillwood pokazuje, że strategia oparta na skali, elastyczności oraz aktywnym zarządzaniu portfelem nie tylko wzmacnia pozycję inwestora, lecz także realnie wpływa na rozwój kluczowych stref logistycznych w kraju. Długofalowa perspektywa, wysoki standard zarządzania i koncentracja na jakości infrastruktury stają się dziś jednym z najważniejszych czynników budujących trwałą wartość na rynku magazynowym. Zbliżone wnioski płyną również z analiz branżowych, które wskazują na rosnące znaczenie skali, jakości aktywów oraz stabilnych lokalizacji w dalszym rozwoju rynku magazynowego w Polsce [8].
FAQ – co warto wiedzieć?
Dlaczego duże transakcje deweloperskie są tak istotne dla rynku magazynowego?
Ponieważ podnoszą standard infrastruktury, wzmacniają atrakcyjność lokalizacji i stabilizują popyt w całych strefach logistycznych.
Dlaczego Hillwood koncentruje się na rynkach stabilnych?
Stabilne rynki oferują przewidywalny popyt, obecność dużych najemców i mniejsze ryzyko inwestycyjne.
Jakie znaczenie ma własny kapitał w inwestycjach logistycznych?
Zapewnia szybki proces decyzyjny, elastyczność i brak ryzyka odmowy finansowania.
Czym różni się greenfield od brownfield?
Greenfield to budowa od podstaw, brownfield to adaptacja istniejących obiektów – często korzystniejsza środowiskowo.
Czy e-commerce nadal będzie napędzał popyt na magazyny?
Tak, dynamiczny rozwój e-commerce w Polsce nadal generuje zapotrzebowanie na nowoczesne powierzchnie logistyczne.
Bibliografia
[1] AXI IMMO, Raport Rynek Magazynowy w Polsce I-III kwartał 2025. Dostęp: 5 lutego 2026.
https://www.axiimmo.com/raporty-i-publikacje/raport-rynek-magazynowy-w-polsce-3-kwartal-2025-axi-immo-najnowsze-dane/
[2] AXI IMMO, Raport Rynek Magazynowy w Polsce I kw. 2025 – Trendy podaży i popytu. Dostęp: 5 lutego 2026.
https://www.axiimmo.com/raporty-i-publikacje/najnowszy-raport-rynek-magazynowy-w-polsce-1-kw-2025-prezentuje-axi-immo/
[3] Polski Przemysł, Rynek magazynowy w Polsce 2025 – mapa kluczowych lokalizacji. Dostęp: 5 lutego 2026.
https://polskiprzemysl.com.pl/rynek-magazynowy-w-polsce-2025/
[4] Logistyka, Podsumowanie rynku magazynowego 2025 – Prognozy na 2026. Dostęp: 5 lutego 2026.
https://www.logistyka.net.pl/aktualnosci/item/97371-podsumowanie-2025-roku-na-rynku-magazynowym-w-polsce-i-prognozy-na-rok-2026
[5] Polski Przemysł, Polski rynek magazynowy 2024/2025 – dane o pustostanach. Dostęp: 5 lutego 2026.
https://polskiprzemysl.com.pl/raporty-relacje-analizy-komentarze/polski-rynek-magazynowy/
[6] PAIH, Polska Strefa Inwestycji – zachęty dla deweloperów magazynowych. Dostęp: 5 lutego 2026.
https://www.paih.gov.pl/inwestycje/zachety-inwestycyjne/polska-strefa-inwestycji/
[7] Gemius, E-commerce w Polsce 2025. Dostęp: 5 lutego 2026.
https://www.iab.org.pl/aktualnosci/raport-e-commerce-w-polsce-2025-jest-juz-dostepny/
[8] Hale Przemysłowe, Rynek magazynowy 2025 – Podsumowanie perspektyw. Dostęp: 5 lutego 2026.
https://www.haleprzemyslowe.plus/rynek-magazynowy-2025-w-polsce-podsumowanie-perspektywy-rozwoju/
Autorką artykułu jest Joanna Zabadała, Dyrektor Marketingu w Hillwood Polska. Na co dzień odpowiada za strategię marketingową i komunikację firmy oraz analizę trendów rynkowych w sektorze nieruchomości logistycznych i przemysłowych.
Tel: 504 138 580
Mail: [email protected]
LinkedIn: https://www.linkedin.com/in/joanna-zabada%C5%82a-29636120/
