BTS i BTO – od wymagań operacyjnych do parametrów magazynu
Projekt BTS (Build-to-Suit) lub BTO (Build-to-Own) zaczyna się nie od gotowej listy parametrów technicznych, lecz od dokładnego zrozumienia sposobu, w jaki firma będzie korzystać z obiektu. To proces, w którym wymagania operacyjne bezpośrednio przekładają się na rozwiązania projektowe. Liczba operacji przyjęcia i wydania, rodzaj składowanego towaru, planowany poziom automatyzacji, zapotrzebowanie na energię czy przewidywane tempo rozwoju firmy wpływają m.in. na układ hali, jej wysokość, nośność posadzki, liczbę doków oraz zakres instalacji.
Dobrze pokazują to realizacje Hillwood Polska – od centrum logistycznego dla Zalando Lounge w Przyłękach po Industrial Park Poland Konin, przygotowany pod projekty logistyczne i produkcyjne o zróżnicowanych wymaganiach technicznych. Tak różne obiekty pokazują, że standard techniczny powinien wynikać z działań operacyjnych, a nie odwrotnie.
Spis treści
Dlaczego projekt BTS lub BTO powinien zaczynać się od procesu operacyjnego?
Jak sposób składowania wpływa na wysokość i konstrukcję hali?
Przepływ towarów a doki, bramy i układ magazynu
Automatyzacja, energia i media – co trzeba przewidzieć na etapie projektu?
Bezpieczeństwo pożarowe i specyfika przechowywanego towaru
Jak projektować magazyn z myślą o rozwoju firmy?
Przykład Zalando – jak wymagania przekładają się na parametry obiektu?
Co zmienia wybór BTS lub BTO?
Od wymagania operacyjnego do parametru technicznego
Co decyduje o dobrze zaprojektowanym magazynie?
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Bibliografia
Dlaczego projekt BTS lub BTO powinien zaczynać się od procesu operacyjnego?
W formule BTS obiekt jest projektowany pod wymagania operacyjne i logistyczne konkretnego najemcy. Proces rozpoczyna się od zrozumienia specyfikacji technicznej oraz celów biznesowych klienta, a dopiero na tej podstawie powstaje projekt i realizacja obiektu [3].
Sama informacja, że firma potrzebuje określonej liczby metrów kwadratowych, nie wystarcza. Przed rozpoczęciem projektowania warto określić przede wszystkim:
- wolumen przyjęć i wydań oraz jego sezonowość,
- rodzaj i masę jednostek ładunkowych,
- planowany sposób składowania i kompletacji,
- udział procesów zautomatyzowanych,
- zapotrzebowanie na energię i inne media,
- liczbę pracowników oraz wymagane zaplecze,
- scenariusz rozwoju i możliwej rozbudowy.
Dopiero taka analiza pozwala określić, czy kluczowym ograniczeniem będzie powierzchnia, kubatura, przepustowość doków, dostępna moc, układ słupów czy możliwość przyszłej rozbudowy. W projektach BTS i BTO nie chodzi więc o dopasowanie procesu do istniejącej hali, lecz o takie zaprojektowanie hali, by wspierała planowany proces.
Szerzej o samych różnicach pomiędzy modelami pisaliśmy w artykule Magazyny BTS oraz BTO – na czym polegają różnice.
Jak sposób składowania wpływa na wysokość i konstrukcję hali?
Wysokość budynku ma znaczenie dopiero w zestawieniu ze sposobem składowania. Inne wymagania będzie miał magazyn wykorzystujący klasyczne regały paletowe i wózki widłowe, inne obiekt z antresolami, a jeszcze inne centrum oparte na automatycznych systemach składowania.
Na etapie projektu trzeba znać nie tylko wysokość regałów, ale również rodzaj i masę jednostek ładunkowych, planowaną gęstość składowania, szerokość ciągów transportowych oraz sposób dostępu do poszczególnych lokalizacji. Parametry te wpływają na wysokość użytkową hali, rozstaw słupów, konstrukcję oraz rozwiązania przeciwpożarowe.
Równie istotna jest posadzka. Jej parametry powinny odpowiadać obciążeniom wynikającym z regałów, maszyn, linii technologicznych i ruchu urządzeń transportu wewnętrznego. Przykładowo w Industrial Park Poland Konin możliwa jest realizacja obiektów z nośnością posadzki 8 t/m², siatką słupów 12 × 22,5 m oraz maksymalną wysokością budynku 40 m [2]. Nie są to wartości potrzebne w każdym projekcie, ale pokazują zakres parametrów, które mogą wynikać z funkcji obiektu.
Przepływ towarów a doki, bramy i układ magazynu
Liczba doków przeładunkowych powinna wynikać z przepływu towarów. Znaczenie mają między innymi liczba pojazdów obsługiwanych w godzinach szczytu, czas zajęcia stanowiska, udział dostaw całopojazdowych i drobnicowych, sezonowość oraz rozdzielenie strumienia przyjęć od wydań.
Zbyt mała liczba stanowisk może powodować kolejki i spiętrzenia na placu. Natomiast projektowanie zbyt dużej liczby doków bez uzasadnienia operacyjnego zwiększa zakres infrastruktury i koszt inwestycji. Podobnie należy analizować bramy z poziomu „0”, place manewrowe, parkingi dla ciężarówek i lokalizację punktów kontroli.
Istotna jest także droga towaru po przekroczeniu doku. Strefy przyjęcia, kontroli, buforowania, składowania, kompletacji i wysyłki powinny tworzyć spójny przepływ. Jeżeli operacja obejmuje zwroty, konfekcjonowanie, kontrolę jakości lub dodatkowe usługi logistyczne, miejsce dla tych procesów należy przewidzieć już w koncepcji funkcjonalnej
Tę zależność dobrze pokazuje projekt BTS dla DPD przy ul. Mineralnej w Warszawie. W przypadku operacji kurierskich kluczowe jest skoordynowanie przepływu przesyłek, ruchu samochodów i pracy stref przeładunkowych, dlatego układ funkcjonalny obiektu powinien wynikać z rzeczywistego rytmu przyjęć i wydań.
Automatyzacja, energia i media – co trzeba przewidzieć na etapie projektu?
Automatyzacji nie należy traktować wyłącznie jako wyposażenia dołożonego do gotowej hali. Systemy AS/RS, przenośniki, sortery, roboty mobilne czy wielopoziomowe antresole mogą wpływać na konstrukcję, lokalizację słupów, parametry posadzki, zasilanie, ochronę przeciwpożarową oraz organizację stref serwisowych.
Jeżeli automatyzacja ma być rozwijana etapami, warto wcześniej przewidzieć rezerwę mocy, trasy instalacyjne i przestrzeń dla kolejnych urządzeń. Pozwala to ograniczyć zakres późniejszych ingerencji w działający obiekt.
W bardziej wymagających projektach równie ważna jak geometria hali jest infrastruktura zewnętrzna. Automatyka, chłodzenie, linie produkcyjne, ładowarki do urządzeń transportowych czy procesy technologiczne mogą istotnie zwiększać zapotrzebowanie na energię i media.
Industrial Park Poland Konin pokazuje skalę takich potrzeb. Infrastruktura parku obejmuje 200 MW zasilania elektrycznego, 100 MWp mocy instalacji fotowoltaicznych, dostawę wody przemysłowej na poziomie 340 m³/24 h oraz sieć gazową o przepustowości 12 000 m³/24 h [2]. Park jest przeznaczony zarówno dla logistyki, jak i produkcji i umożliwia realizację projektów BTS i BTO.
Bezpieczeństwo pożarowe i specyfika przechowywanego towaru
Rodzaj towaru wpływa nie tylko na system składowania, ale także na wymagania dotyczące ochrony przeciwpożarowej. Znaczenie mają charakter materiałów, sposób ich pakowania, wysokość składowania, gęstość rozmieszczenia oraz rozwiązania technologiczne stosowane w obiekcie.
Dlatego koncepcja magazynu powinna od początku uwzględniać planowany sposób przechowywania produktów. Przykładowo standard NFPA 13 wiąże kryteria projektowania instalacji tryskaczowych między innymi z klasyfikacją składowanych materiałów, wysokością składowania oraz wysokością stropu lub dachu [5]. Zmiana sposobu lub wysokości składowania może więc wymagać ponownej weryfikacji przyjętych założeń ochrony przeciwpożarowej.
W Industrial Park Poland Konin specyfikacja przewiduje gęstość obciążenia ogniowego powyżej 4 000 MJ/m² oraz instalację tryskaczową ESFR K360 [2]. Pokazuje to, że ochrona przeciwpożarowa jest częścią koncepcji technicznej obiektu i powinna być analizowana równolegle ze sposobem składowania
Dobrym przykładem jest projekt BTS dla BMW w Słubicach. W obiekcie o powierzchni 32 000 m² zastosowano standardy ochrony pożarowej FM Global, wydzielono strefę składowania materiałów niebezpiecznych oraz strefy o podwyższonych standardach bezpieczeństwa. Pokazuje to, że charakter towaru i poziom ryzyka mogą bezpośrednio wpływać na rozwiązania techniczne i organizacyjne budynku.
Jak projektować magazyn z myślą o rozwoju firmy?
Parametry obiektu powinny odpowiadać nie tylko operacji planowanej na dzień uruchomienia. W projektach wieloletnich warto sprawdzić, co stanie się przy wzroście wolumenu, zmianie struktury zamówień, wdrożeniu nowych linii technologicznych albo zwiększeniu zatrudnienia.
W praktyce warto sprawdzić, czy projekt pozostawia możliwość:
- rozbudowy hali lub uruchomienia kolejnego etapu,
- zwiększenia mocy przyłączeniowej,
- wdrożenia dodatkowej automatyki lub antresoli,
- zwiększenia liczby doków, miejsc parkingowych lub stref buforowych,
- rozbudowy części biurowej i socjalnej wraz ze wzrostem zatrudnienia.
Rezerwa pod rozwój może dotyczyć terenu, konstrukcji, instalacji lub infrastruktury technicznej. W jednym projekcie kluczowe będzie pozostawienie miejsca na kolejną część hali, w innym na dodatkową antresolę, linię automatyczną, transformator albo parking.
Planowanie rozwoju warto powiązać z analizą gotowości obiektu do kolejnych zmian technologicznych. MHI, międzynarodowe stowarzyszenie branży logistyki i systemów magazynowych, zwraca uwagę na to, że przed wdrożeniem automatyzacji należy ocenić między innymi dane operacyjne, cele projektu, model finansowy, gotowość samego obiektu oraz zespołu [4]. Takie podejście ogranicza ryzyko projektowania przyszłych zmian na podstawie założeń, które nie odpowiadają rzeczywistym procesom
Praktyczny wymiar planowania rozwoju pokazuje projekt BTS dla Oponeo w Zelgoszczy. Rozbudowa kompleksu o blisko 33 000 m² została zaplanowana tak, aby nie ingerować w bieżącą działalność operacyjną najemcy [6]. To przykład sytuacji, w której rezerwa pod rozwój nie sprowadza się do wolnego terenu – znaczenie ma również możliwość etapowania prac przy funkcjonującym magazynie.
Przykład Zalando – jak wymagania przekładają się na parametry obiektu?
Realizacja dla Zalando Lounge w Przyłękach koło Bydgoszczy dobrze pokazuje, jak obiekt „szyty na miarę” różni się od standardowej hali. Centrum ma ponad 100 tys. m² powierzchni magazynowej i ponadstandardową wysokość 16 m, a część biurowa zajmuje 3 280 m² [1].
W obiekcie zastosowano energooszczędne oświetlenie LED, farmę fotowoltaiczną, pompy ciepła, kotły gazowe oraz infrastrukturę do ładowania rowerów i samochodów elektrycznych. Przy projektowaniu uwzględniono więc nie tylko przestrzeń magazynową, ale także sposób zasilania wybranych funkcji, zaplecze dla pracowników i rozwiązania środowiskowe [1].
To kolejna realizacja Hillwood dla Zalando. Wcześniejszy magazyn w Olsztynku miał ponad 120 tys. m². W przypadku realizacji w Przyłękach długofalowa współpraca pozwoliła dobrze poznać potrzeby i wymagania klienta [1].
Z punktu widzenia projektowego jest to ważniejsza informacja niż sama powierzchnia. Im dokładniej przed rozpoczęciem projektu opisane będą przepływy, technologie i wymagania użytkownika, tym łatwiej przełożyć je na wysokość hali, układ funkcjonalny, instalacje i zaplecze pracownicze. Przykład Zalando pokazuje więc nie tylko skalę BTS, ale przede wszystkim znaczenie właściwego rozpoznania operacji przed rozpoczęciem budowy.
Co zmienia wybór BTS lub BTO?
Z perspektywy technicznej zarówno BTS, jak i BTO mogą być projektowane pod indywidualne wymagania użytkownika. Różnica dotyczy przede wszystkim docelowego modelu własności. W BTS obiekt powstaje dla konkretnego najemcy, natomiast w formule BTO po zakończeniu budowy staje się własnością klienta [3].
Nie zmienia to podstawowej zasady projektowej. W obu przypadkach najpierw należy określić procesy, a następnie przełożyć je na parametry techniczne. Przy BTO dodatkowego znaczenia nabiera długi horyzont użytkowania, dlatego już na etapie koncepcji warto analizować możliwość modernizacji, rozbudowy oraz przyszłych zmian technologicznych
W formule BTO przykładem jest projekt dla TOYA w Żabiej Woli. Centrum Hillwood S8 Warsaw South obejmuje około 57 800 m² powierzchni użytkowej, a zakup nieruchomości przez TOYA wpisuje się w rozwój zaplecza logistycznego i zwiększanie efektywności procesów magazynowych oraz dystrybucyjnych [7]. Taki model podkreśla znaczenie długiego horyzontu użytkowania – parametry techniczne i możliwości późniejszych zmian trzeba oceniać z perspektywy właściciela obiektu.
Podobnie widać w projekcie BTO dla Hartmann w Kłobucku. Obiekt o powierzchni 17 883 m² został dostosowany do specjalistycznej produkcji medycznej, przewidziano w nim miejsca pracy dla 160 wyspecjalizowanych pracowników oraz możliwość dalszej rozbudowy. Pokazuje to, że w BTO znaczenie mają nie tylko bieżące wymagania procesu, ale również długoterminowa możliwość adaptacji obiektu.
Od wymagania operacyjnego do parametru technicznego
Poniższa tabela pokazuje, jak poszczególne wymagania operacyjne przekładają się na parametry techniczne, które należy uwzględnić już na etapie projektowania obiektu.
| Wymaganie operacyjne | Parametr, który trzeba przeanalizować |
| Duża liczba przyjęć i wydań | Liczba doków, bram, place manewrowe, strefy buforowe |
| Wysokie składowanie | Wysokość hali, konstrukcja, system regałowy, ochrona przeciwpożarowa |
| Ciężkie regały lub maszyny | Parametry i nośność posadzki |
| Automatyzacja | Siatka słupów, zasilanie, trasy instalacyjne, strefy serwisowe |
| Produkcja | Moc, gaz, woda i dodatkowe instalacje technologiczne |
| Duże zatrudnienie | Biura, szatnie, sanitariaty, jadalnie i parkingi |
| Planowany wzrost | Możliwość rozbudowy, rezerwa terenu i mocy |
| Specyficzne towary | Warunki składowania, gęstość obciążenia ogniowego i instalacje ppoż. |
Takie zestawienie warto mieć na uwadze przed rozpoczęciem właściwego projektowania. Pozwala ono oddzielić parametry rzeczywiście potrzebne od rozwiązań, które zwiększałyby koszt bez wyraźnego uzasadnienia operacyjnego.
Co decyduje o dobrze zaprojektowanym magazynie?
W projektach BTS i BTO efektywny magazyn nie powstaje poprzez wybór możliwie najwyższego standardu technicznego. Powstaje przez dopasowanie standardu do procesu. Wysokość, nośność posadzki, liczba doków, moc przyłączeniowa czy infrastruktura przeciwpożarowa powinny być konsekwencją sposobu, w jaki obiekt będzie wykorzystywany.
Realizacje Hillwood pokazują, że zakres dopasowania może obejmować zarówno geometrię i układ hali, jak i infrastrukturę energetyczną, instalacje techniczne czy rozwiązania środowiskowe. Kluczowe jest nie osiągnięcie możliwie najwyższych parametrów, ale dobranie ich do rzeczywistych potrzeb działań operacyjnych.
Najważniejszym etapem pozostaje więc analiza przedprojektowa. Im dokładniej firma potrafi opisać przepływy, technologie, wolumeny, media i scenariusz rozwoju, tym łatwiej będzie zaprojektować obiekt, który nie tylko pomieści planowane działania, ale będzie je również wspierał w kolejnych latach.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
1. Czy magazyn BTS zawsze ma niestandardowe parametry?
Nie. BTS oznacza przede wszystkim dopasowanie obiektu do konkretnego użytkownika. Jeżeli standardowe parametry odpowiadają jego procesom, nie ma potrzeby ich zmieniać.
2. Jakie dane są potrzebne przed rozpoczęciem projektowania magazynu BTS?
Najważniejsze są dane dotyczące przepływu towarów, liczby operacji przyjęcia i wydania, sposobu składowania, masy jednostek ładunkowych, automatyzacji, zapotrzebowania na media, zatrudnienia oraz planowanego rozwoju.
3. Czy automatyzację należy uwzględnić przed budową hali?
Jeżeli planowane jest wdrożenie automatyzacji, warto to uwzględnić możliwie wcześnie. Automatyka może wpływać na geometrię hali, układ słupów, parametry posadzki, zapotrzebowanie na energię i rozwiązania przeciwpożarowe.
4. Czym różni się projektowanie BTO od BTS?
W obu modelach parametry mogą być dopasowane do działalności użytkownika. Główna różnica polega na tym, że w BTO obiekt po zakończeniu realizacji staje się własnością klienta, podczas gdy BTS jest realizowany dla konkretnego najemcy.
5. Dlaczego dostęp do energii jest ważny już przy wyborze lokalizacji?
Dostęp do energii jest szczególnie ważny, ponieważ zapotrzebowanie na moc może wynikać z automatyki, ładowania urządzeń, chłodzenia, produkcji lub innych procesów technologicznych. Dostępność odpowiedniej infrastruktury trzeba więc zweryfikować przed ostatecznym wyborem lokalizacji.
Bibliografia
[1] Hillwood Polska, Hillwood i Zalando znowu razem. Zielony magazyn powstał pod Bydgoszczą. Dostęp: 29 września 2026.
https://www.hillwood.pl/hillwood-i-zalando-znowu-razem-zielony-magazyn-powstal-pod-bydgoszcza/
[2] Hillwood Polska, Industrial Park Poland Konin. Dostęp: 29 września 2026.
https://www.hillwood.pl/industrial-parks/industrial-park-poland-konin/
[3] Hillwood Polska, Projekty BTS i BTO. Dostęp: 29 września 2026.
https://www.hillwood.pl/bts-i-bto/
[4] MHI, Preparing Your Warehouse for Material Handling Automation. Dostęp: 29 września 2026.
https://www.mhi.org/blog/234992/preparing-your-warehouse-for-material-handling-automation
[5] NFPA, NFPA 13 – Standard for the Installation of Sprinkler Systems, 2025 edition. Dostęp: 29 września 2026.
https://www.nfpa.org/codes-and-standards/nfpa-standard-development-process/13
[6] Hillwood Polska, Ekspansja Oponeo w centrum logistycznym Hillwood w Zelgoszczy. Dostęp: 20 października 2026.
[7] Hillwood Polska, Hillwood Polska sprzedaje projekt Hillwood S8 Warsaw South spółce TOYA S.A. Dostęp: 20 października 2026.
Artykuł został opracowany w oparciu o dane techniczne i informacje dotyczące realizacji Hillwood Polska oraz doświadczenie firmy w projektach BTS i BTO. Podczas planowania takiej inwestycji, parametry konkretnego obiektu należy każdorazowo dobierać na podstawie analizy potrzeb operacyjnych, wymagań technicznych i warunków lokalizacyjnych.
